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PROBLEMAS COM INFILTRAÇÃO DE ÁGUA EM APARTAMENTO

Um dos problemas que mais causam transtornos a síndicos e condôminos é o que diz respeito ao surgimento de infiltração de água nos apartamento e até mesmo nas áreas comuns da edificação. Geralmente esse problema é mais freqüente em prédios mais antigos, embora alguns recém-construídos também eventualmente possam apresentar problema dessa natureza.
A primeira providência é descobrir a origem da infiltração. Quase sempre, trata-se de descida e escoamento de água, da coluna que cobre os barbarás (material deteriorável) cujo entupimento ou rachadura provoca a infiltração. Nessa hipótese, a responsabilidade é do condomínio.
Isso acontece pelo fato de as instalações hidráulicas dos banheiros, tanques e cozinhas não possuírem boas conduções de colocação de azulejos ou ladrilhos, o que provoca infiltração de água nos lugares mal vedados, rachados separados e, ainda nos vasos sanitários, bidês, banheiros, pias mal assentadas e cimentados quebrados.
Há também, casos de infiltrações com vazamentos e nos encanamentos internos (estragados ou com retorno), Em caso desse tipo, a responsabilidade é do condômino.


RESPONSABILIDADE

Quando acontece vazamento no prédio, cabe em primeiro lugar, verificar quando o edifício foi entregue pela construtora. A lei prescreve que nos primeiros cinco anos o construtor é responsável pelos reparos, desde que ficar caracterizado que o defeito é proveniente de construção ou de colocação de material impróprio. Após cinco anos da entrega do prédio, cessa a responsabilidade civil da construtora. Daí em diante havendo surgimento de infiltração, cabe ao condomínio fazer os reparos necessários, caso o vazamento seja nas partes comuns do edifício ou na coluna. Caso o vazamento seja de um apartamento para outro, o que é considerado como parte comum do prédio, a responsabilidade é do condômino, que deve fazer às suas custas, os serviços necessários.
No caso de o prédio não haver completado cinco anos de entrega e a construtora não efetuar as obras necessárias, o condomínio pode ingressar com ação na Justiça. Se os reparos forem de caráter urgente, o condomínio, após notificar à construtora, pode proceder aos reparos e depois cobrar a despesa da construtora, caso ela não se disponha a fazer os reparos.

 

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VAZAMENTOS INVISÍVEIS, COMO VERIFICAR

 

Muitas vezes, o vazamento de água é invisível. Como fazer para encontrá-lo? Se o vazamento for no ramal direito da rede de água, proceda da seguinte maneira: feche o registro do cavalete; abra uma torneira alimentada diretamente pela rede e espere até a água parar de correr. Coloque um copo cheio de água na borda da torneira. Se houver sucção da água no copo pela torneira é sinal que há vazamento no ramal alimentação diretamente pela rede.
Outra sugestão: para saber se o vazamento é da rede, mantenha aberto o registro do cavalete. Feche bem todas as torneiras do imóvel e não utilize os sanitários.
Feche da mesma forma as torneiras de bóia das caixas, não permitindo a entrada de água: marque a posição do ponteiro maior do hidrômetro e, após uma hora, verifique se ele se movimentou. Em caso afirmativo, há vazamento no ramal alimentando diretamente pela rede.
Para saber se há vazamento em algum reservatório, proceda da seguinte forma: feche o registro de saída do reservatório do subsolo:
Feche completamente a torneira de bóia: marque no reservatório o nível da água e, após uma hora no mínimo verifique se o nível baixou. Em caso positivo, há vazamento pelo reservatório.

 

IMPERMEABILIZAÇÃO COMO SOLUÇÃO

 

Problemas como vazamento de água são comuns em prédios antigos e ocasionam prejuízos. Apartamentos de cobertura e garagens localizadas abaixo das áreas livres dos prédios, sofrem sobremaneira com as chuvas. Paliativos, medidas provisórias, de nada valem, O certo é contratar os serviços de uma firma especializada em impermeabilização. Mas deve haver critério de escolha. Ao pedir os orçamentos, o síndico não deve optar por aquele que oferece menor preço. Deve acima de tudo, ter preocupação com respeito à garantia do serviço. Nada adianta pegar o mais barato e logo depois enfrentar o mesmo problema de vazamento ou infiltração de água. Nem sempre o menor preço é a melhor saída.
Em alguns países, construtores costumam deixar tubulações, fios a descoberta ou ocultados esteticamente e facilmente consertados com a abertura local do armário ou da coluna, que os encobrem disfarçadamente. Esse tipo de precaução evita muitos transtornos com quebradeira de paredes.
Há também problemas quando o proprietário de um apartamento se nega a permitir a entrada de operários no interior do apartamento O condômino prejudicado poderá ajuizar ação sumaríssima de caráter cominatório nos termos do artigo 275 j do Código Civil.

 


APARTAMENTO SUPERIOR

Se, por motivo de infiltração de água, provinda de apartamento superior, em decorrência de vazamento de tubulação, houver danos causados ao apartamento inferior, o proprietário do apartamento superior estará obrigado a indenizar o proprietário do apartamento inferior no total de despensas e reparos e, também responderá pelos lucros cessantes. A informação é do jurista Roque Jacinto.
Segundo ele, se as infiltrações de água através da laje de cobertura do edifício não decorrem do uso indevido do terraço ou da má conservação de laje, mas se originar de vício de construção imperfeita em sua impermeabilização, a responsabilidade não será do condômino que tenha o seu uso exclusivo de cobertura do edifício, mas será de responsabilidade do próprio condomínio

 

Os Regulamentos internos dos condomínios devem esclarecer até que ponto a responsabilidade do condomínio se estende em matéria de repor as partes afetadas por infiltrações de água, a exemplo de abertura de paredes (tipos de pintura), azulejos, ladrilhos idênticos, na cor ou tamanho; e os mais diversos tipos de revestimentos, bem como material muitas vezes não encontrado, iguais aos da época da construção.
Fora disso, o mais comum é a discussão judicial.
A jurisprudência tem dado a maioria das sentenças a favor do apartamento atingindo e atribuído a culpa ao que está por cima e, às vezes, ao lado. Trata-se de matéria muito discutida judicialmente, de gastos imprevisíveis devido as perícias e, portanto, de solução demorada.
Uma coisa é certa. É preciso que seja encontrada uma solução amistosa entre as partes. Quando todos se julgam com a razão, só a justiça pode dirimir dúvidas.

APARTAMENTO ALUGADO

Quando ocorre infiltração de água num apartamento alugado e cuja origem seja proveniente de vazamento de torneiras e nos encanamentos internos, a responsabilidade é do locatário, se a Convenção o previr. Na eventualidade do locatário se recusar a reparar os estragos, então cabe recurso ao condomínio e, em última instância, á Justiça (Ação sumaríssima nos termos do artigo 275, letra j, do Código de Processo Civil).
Segundo o jurista Roque Jacintho, o locatário de apartamento, prejudicado por infiltrações de água proveniente do teto, não tem ação comunitária contra o condomínio e o proprietário do apartamento, para haver indenização por perdas e danos relacionados com o imóvel, já que essa reivindicação caberia ao proprietário-locador .
Um contrato de locação bem feito prevê essas hipóteses. O mesmo acontecendo com uma Convenção bem elaborada.

 

Jornal Viver Condomínio 01/92

 

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